Importante novedad legislativa en torno a las hipotecas y la dacion en pago.
Como vereis la ley no contempla lo que era una verdadera reivindicacion social en cuanto a la dacion en pago y solo lo regula con caracter voluntario para los bancos como un codigo de buenas practicas.
Resumen de la Ley
1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los
deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (BOE del 15)
En “atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro
país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que
numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la
adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para
hacer frente a sus obligaciones” se acaba de publicar la Ley 1/2013.Esta Ley, consta de cuatro capítulos.
El Capítulo primero (Suspensión de lanzamientos), prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.
Se consideran como familias en tal situación aquellas:
a) Familias
monoparentales con dos hijos a cargo; familias con un menor de tres
años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o familias en las
que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya
agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de
violencia de género.
b) Cuyos ingresos no superen en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
Este límite se eleva respecto de unidades
familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o
dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes.
Además,
es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la
solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa
de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la
vivienda. Esta alteración
significativa de sus circunstancias económicas se mide en función de la
variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos
cuatros años.
Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a
cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta
extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual
de las personas pertenecientes a tales.En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.
Finalmente, la inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.
El Capítulo II (Medidas de mejora el mercado hipotecario) introduce la modificación de los arts.
a) 21 (al que se añade un apartado 3), 149 (al que se añade un párrafo 3) y 129 de la Ley Hipotecaria(Decreto de 8 de febrero de 1946).
b) 3; 3 bis, 2.a).1.ª; 3 bis.4, a); 3 bis I; 3 ter apartados 1 y 2; 5 segundo párrafo y 5 tercer párrafo, de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario;
c) y la Disp. Adic. Primera, apartado 1, letra a) de la Ley
41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25
de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del
sistema hipotecario y financiero.
Especialmente relevante es el hecho de que, para las hipotecas
constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de
demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el
interés legal del dinero.Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés.
En la venta extrajudicial de bienes hipotecados se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se adoptan como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.
Por otro lado, se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.
El Capítulo III (Mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria) introduce la modificación de diversos preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en concreto de los artículos:
a) 552, ap. 1 (al que se añade un párrafo)
b) 557, ap. 1 (al que se añade una causa 7.ª)
c) 561, ap. 1 (al que se añade un punto 3.º)
d) 575 (al que se añade un apartado 1 bis)
e) 579; 647.1; 654; 668 670.1; 671, 682; 691.2; 693 y 695 (a los que se le da nueva redacción)
Estas modificaciones pretenden garantizar que la ejecución
hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor
hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se
agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago.
Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.
Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes.
Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.
Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.
Este Capítulo recoge también la modificación del procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.
Dicha modificación se adopta como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto, por la que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.
Por último, el Capítulo IV (Modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos), introduce modificaciones en los arts. 2; 3; 3 bis (nuevo); 4; 5 y 6, a la vez que añade en la misma un nuevo Capítulo VI (Régimen sancionador) y modifica su Anexo (Código de buenas prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual).
Régimen transitorio
En cuanto al Régimen transitorio de los dispuesto
por esta Ley, debe destacarse que la misma será de aplicación a los
procesos judiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a
la entrada en vigor de la misma (lo que se producirá al día siguiente de
su publicación en el BOE, según su Disp. Final cuarta) (Disp. Trans.
1.ª).
Las modificaciones introducidas por esta ley en la
LEC serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su
entrada en vigor, únicamente respecto de aquellas actuaciones ejecutivas
pendientes de realizar (Disp. Trans. 4.ª)
